Местность, отошедшая под новый город, прежде была занята цитаделью (урда), в которой находился лагерь и дома кокандского войска (сарбасов), пороховые склады, дворцовые постройки бека и разные другие здания для военных надобностей, затем места, занятые общественными садами, посевами хлопчатника, принадлежащими частным лицам, большая же часть представляла собой пустырь, на котором изредка были деревья.
По занятии Ташкента вся урдинская земля и все правительственные и общественные земли, как не имеющие личных собственников, перешли в собственность русских по праву завоевания, земли же частных лиц были куплены у них в разное время частью городским управлением, частью непосредственно русскими поселенцами. Переход к русским земель последней категории совершался постепенно: сначала, по распоряжению военной администрации, управлявшей бывшей Туркестанской областью в 1865 -1867 г., были приобретены у местных земли, лежащие между арыками Боз-су и Чаули, а потом, когда русское население стало расти, земель этих оказалось недостаточно, была отчуждена от местных по распоряжению генерал-губернатора фон-Кауфмана большая часть земель, находящихся между Чаули и Саларом. Кроме того, в то же самое время самим русским населением было приобретено непосредственно у местных значительное число земельных участков той же местности между Чаули и Саларом и за Саларом.
Русский город начал возникать почти тотчас же после занятия русскими войсками Ташкента. В августе 1865 года генерал Черняев, озабочиваясь размещением войск на зиму, приступил к постройке крепости и зимних помещений. К октябрю были готовы: крепостной вал и внутри его помещения для 6 рот пехоты, командира одного из батальонов, лазарета, цейхгауза и порохового погреба, а в бывшей цитадели приготовлены помещения для штаба, оренбургского стрелкового батальона, 2 с половиной сотен казаков, сибирской батареи и дивизиона нарезной батареи. Тогда же в один день, 17 июня 1865 года, был построен и тот миниатюрный домик в Черняевском садике, который, в первые месяцы пребывания русских в Ташкенте, служил квартирой военного губернатора М.Г. Черняева и, по оставлении им края, сохранился и поддерживался долгое время.
Преемник Черняева генерал Романовский признал своевременным, с наступлением весны 1866 года, позаботиться о выборе места для будущего русского города. Выбор его остановился, как выше уже было сказано, на местности, бывшей тогда свободной от местных построек, на восточной стороне старого Ташкента между Боз-су и Чаули.
Для разбивки ее на улицы европейского типа и на участки для отдельных владений был составлен в июне того же года комитет под председательством самого Романовского, Комитетом земля, отведенная под русский город, была разбита на улицы и участки, уничтожены местные постройки в бывшей цитадели, а освободившаяся от них площадь также была разбита на участки, избрано место для казарм, отведено место для слободок, где могли бы проживать семейства нижних чинов, площадь для базара и затем приступлено к отводу лицам, пожелавшим обзавестись хозяйством, участков под постройки домов за плату от 10 руб. до 30 руб. за участок в 156,4 квадратных сажень. Комитетом в течение первых 18 месяцев своего существования, с июня 1866 г. до января 1868 года, было отведено под постройки домов до 500 участков, на которых в 1866 и 1867 годах было построено до 200 частных зданий.
С приездом в конце 1867 года первого генерал-губернатор фон-Кауфмана явилась в Ташкент масса служилого люда, и русская часть города Ташкента стала расти быстро – в 1868 и 1869 годах было построено несколько казенных зданий и до 500 частных домов. Быстрому росту в значительной мере содействовала также оказанная лицам военно-административного ведомства денежная помощь из местных сборов. Генерал-губернатор, в виду крайнего недостатка жилых помещений, нашел возможным выдать всем начальникам отдельных частей и управлений, а равно лицам, получавшим содержание не менее 1500 рублей в год, заимообразные ссуды на постройку домов, в размере годового оклада содержания, с рассрочкой уплаты на 10 лет и с ежегодным взносом в течение этого срока 2% со всей полученной ссуды. Этих ссуд, которыми воспользовались многие, было роздано в 1868 и 1869 годах до 100000 рублей.
В 1909 году в русском городе состояло около 3000 владений и до 117 верст было протяжение улиц, а в туземном городе до 43000 владений, длина же улиц и переулков, которых 1262, приведена была хотя и не в точную известность, но принято было считать, что она простиралась до 200 верст.
Наружный вид русского Ташкента. Небольшое, сравнительно, население русского Ташкента, дозволяло ему расположиться просторно и удобно, не теснясь. Многоэтажных домов в Ташкенте совсем не было, а двухэтажных было не более 20. Кроме того, что в то время не было еще надобности строить многоэтажные здания, этому серьезным препятствием служили землетрясения. Большая часть жилых зданий была покрыта железом, а большинство надворных построек имело земляные крыши. Деревянных заборов не было, все они были глинобитные и носили название дувалы. Красивый вид земляные крыши и дувалы представляли весной, когда они покрывались густой травой и густо усеяны цветами ярко-красного мака. Большинство зданий построено из сырцового кирпича, здания же разных учреждений, торговых фирм и зажиточных людей – из обожженного. В последнем случае наружные стены не штукатурились и имели буро-желтый цвет, естественный цвет туркестанского железняка. Улицы были довольно широкие и в большинстве шоссированные, а 10-е годы центральные улицы начали замащивать твердым камнем. Большинство улиц особенно в центре города, носило названия бывших видных деятелей в крае. Так, например, улицы Кауфманская, Романовского, Черняевская, Куропаткина, Воронцовский проспект, Обуха и т.д.
Вдоль проведенных по сторонам улиц арыками рассаживались деревья: пирамидальный тополь, белая акация, карагач (вязь), китайский ясень (айлантус), тутовые деревья (шелковица). В первое время возникновения русского Ташкента улицы обсаживались ивой, как скоро растущим деревом, но потом городское управление запретило сажать эти деревья, потому что летом, когда созревали семена, пух, покрывающий их, разносился по воздуху, попадал в глаза, дыхательное горло. Вследствие обилия воды не было почти ни одного дома, где бы на дворе не было сада или по крайней мере нескольких тенистых деревьев.
Многие дома имели на дворе маленькие пруды для купания, которые пополнялись арычной водой. Улицы поливались в сухое время дважды в день: рано утром и под вечер. Поливка производилась арычной водой первобытным способом, при помощи ведра. Зачастую усердная поливка вызывала нарекания, так как разводила грязь. Особенно хорош Ташкент был весной (в марте и апреле), когда город тонул в свежей зелени и цветах фруктовых деревьев, акации и когда воздух был насыщен опьяняющим благоуханием.
Наружный облик русского Ташкента до революции еще не установился. Большинство родившихся в Ташкенте представляло из себя помесь разных народностей. Больше всего влито крови было еврейской. Много крещеных кантонистов-евреев осело здесь, поженилось и родило детей под фамилиями Павловых, Ивановых, Николаевых, Михайловых и т.д. Затем достаточно крестилось евреев с целью или получения государственной службы или прав жительства. Эти носили фамилии Каплунов, Гейнцельманов, Эдельманов и т.д. Есть помеси русских с немцами, поляками, армянами, грузинами, даже персами и, наконец, с местными – сартами и киргизами. В первые годы по завоевании края русские чиновники заботились обзавестись временной женой-сартянкой, особенно власть имущие.